关于征集《汉阴县物业服务收费标准（试行）实施方案（征求意见稿）》意见的公告

  为进一步规范我县物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《陕西省定价目录》《陕西省物业服务收费管理办法》《安康市物业服务收费管理实施细则》等有关规定，通过前期调研、成本调查，并结合我县实际，制定了《汉阴县物业服务收费标准（试行）实施方案（征求意见稿）》。现面向社会公开征求意见和建议。

  请提出意见（建议）的个人，于9月10日18：00前通过邮件、来电等形式，将意见反馈至县发展和改革局。为便于更好地沟通和完善实施方案，请在提出意见时，留下联系方式。逾期无反馈的视为无意见。

  通讯地址：汉阴县发展和改革局价格股

  电子邮箱：769759489@qq.com

  联系电话：0915-5216268

 

  附件：

  1.汉阴县物业服务收费标准（试行）实施方案（征求意见稿）

  2.汉阴县发展和改革局关于《汉阴县物业服务收费标准（试行）实施方案（征求意见稿）》的解读说明

  汉阴县发展和改革局

  2024年8月27日

 

附件1

汉阴县物业服务收费标准（试行）实施方案（征求意见稿）

 

  为进一步规范我县物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，根据《陕西省定价目录》和安康市发展和改革委员会、安康市住房和城乡建设局（市人民防空办公室）、安康市市场监督管理局关于印发《安康市物业服务收费管理实施细则》（安发改价格〔2022〕442号）、《安康市住宅小区物业服务指导标准》等文件要求，经与县住建局、县市场监管局共同研究，县发展和改革局委托第三方会计公司对汉阴县城建置业管理有限公司（青枫秀岭小区）、陕西乐泰物业服务有限公司（御景龙城、凤凰未来城、龙康嘉园、月水西苑、星城国际、悦城、龙城、景湖华庭）、汉阴县阳光物业管理服务有限责任公司（水岸花城A区、B区）、汉阴县玉都物业管理服务有限公司（翰林御都小区）服务的12个住宅小区2021—2023年的物业公共服务成本情况开展了成本调查工作，根据国家和省市相关政策，结合我县物业服务收费现状，提出我县普通住宅小区前期物业服务收费标准（试行）意见，具体如下：

  一、适用范围

  本收费标准适用于《安康市物业服务收费管理实施细则》第六条规定的实行政府指导价的物业管理区域的物业服务收费和停车服务收费。范围为保障性住房、房改房、老旧住宅小区、成立业主大会之前的普通住宅前期物业管理服务收费和停车服务收费等。其他类型物业的物业服务费和停车服务费实行市场调节价。

  物业服务费是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，在物业管理区域内提供房屋、配套设施设备及相关场地进行日常管理、维护保养、绿化养护、卫生保洁、秩序维护及安全防范等具有公共性和普遍性的服务向业主收取的费用。

  停车服务费是指物业服务企业接受业主或者业主大会的委托，按照停放服务合同约定，在物业管理区域内对指定场地（所）停放的交通工具进行秩序管理、提供服务所收取的费用。

  物业服务收费遵循公平、公开、合理、质价相符的原则，按照物业服务的不同性质、特点和阶段，分别实行政府指导价和市场调节价，亦可结合实际参照执行。

  二、我县现行政策及执行情况

  我县现行普通住宅小区前期物业服务收费指导价是参照《陕西省物业服务收费管理实施办法》（陕价服发〔2014〕85号）规定并执行至今。本次成本调查选取了城关镇、涧池镇账务比较健全的12个住宅小区作样本。现行执行政府指导价的普通住宅为多层住宅及高层住宅，物业企业提供的服务无明确等级。

  目前我县普通住宅物业费标准如下（按每月每平方米建筑面积计）:

  1.多层住宅（无电梯）:0.35—0.40元/㎡/月；

  2.高层住宅（含带有电梯的多层及高层）:0.90—1.00元/㎡/月；

  3.公共照明、景观设施、电梯等其他公用水、电费，物业服务企业单独计量，按照水电价格政策据实分摊并定期公布。

  三、第三方成本调查结果

  根据《安康市物业服务收费管理实施细则》（安发改价格〔2022〕442号）规定，普通住宅小区的前期物业公共服务费实行政府指导价，其成本主要包括人员费用、物业共用部位、共用设施设备日常运行和维护费用、办公经费、管理费用等内容构成。经成本调查，高层住宅物业服务成本在0.76—1.04元/㎡/月之间，多层住宅服务成本在0.27—0.35元/㎡/月之间，我县物业企业现行提供的物业服务平均成本为多层住宅0.32元/㎡/月，高层住宅0.89元/㎡/月。

  四、前期物业服务政府指导价试行标准

  按照《陕西省定价目录》和《陕西省物业服务收费管理办法》，物业服务收费实行“统一原则，分级管理”。物业管理区域内照明、景观、消防、安防、电梯等归属业主共有公共配套设施设备的用水、用电费用以及电梯维护保养和年检费用计入物业服务费成本，不得单独收取。经综合考虑我县物业服务企业服务成本、周边县区物业服务收费标准以及社会可承受能力等因素，调整方案如下：

  （一）汉阴县物业服务收费指导标准

服务等级	收费标准（元/㎡/月）
	高层	多层
一级	1.6	0.6
二级	1.4	0.5
三级	1.2	0.4
等外	0.9	0.3
备注：1.服务等级标准依据安康市住房和城乡建设局印发的《安康市住宅小区物业服务指导标准》执行，按照质价相符原则确定，达不到三级服务标准的按等外标准执行；2.高层指七层以上（含七层）带电梯的住宅，七层不带电梯的参照多层收费标准；多层指六层以下（含六层）不带电梯的住宅，六层及以下带电梯参照高层收费标准；老旧住宅改造后带电梯的物业服务费按照不高于高层等外收费标准执行。3.上述收费标准为最高限价，下浮不限。

  五、物业服务等级和收费等级划分

  （一）物业服务收费。物业服务收费实行等级服务、等级收费。物业服务收费等级标准依据安康市住房和城乡建设局印发的《安康市住宅小区物业服务指导标准》，按照质价相符原则确定，对应的收费等级由高到低设定为一级、二级、三级等外四个等级，按照高层、多层分别制定收费标准。物业服务凡达不到三级服务标准的，收费按等外标准收取。

  （二）停车服务收费。停车服务收费实行等级服务、等级收费。停车服务等级标准依据安康市住房和城乡建设局印发的《安康市物业管理区域内交通工具停放场所类别标准》执行，按照质价相符原则确定，达不到三级服务标准的按等级标准执行。物业管理区域内停车服务费分为按月、按次收费两种形式。

  （三）属于全体业主共有的物业公共区域车辆停放场地占用费收入归全体业主，应单独记账，支出由全体业主决定，主要用于小区公共部位维修维护费用及经业主同意的其他费用支出。物业公共区域车辆场地占用费及停车服务费的收取，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并且应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主书面签字同意，并在物业管理区域内显著位置公示，公示时间不得少于30个工作日。

  （四）保障性住房物业服务收费最高不得超过二级物业服务收费标准。

  六、物业服务收费优惠减免政策及其他相关规定

  （一）空置房和空置车位物业费优惠政策。物业服务费和停车服务费，业主暂不使用或使用后因自身原因空置1个月以上的房屋、自有或者租赁车位，经物业服务企业登记确认后，其空置期间的物业服务费、停车服务费分别按物业服务合同约定收费标准的60%和50%交纳。

  （二）对移民搬迁安置贫困户物业费可适当减免优惠。

  （三）临时停放减免情形

  1.临时停放30分钟之内的车辆（仅限配置有公共停车位的小区）;

  2.执行公务的军队、武警、公安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆；

  3.残疾人车辆（仅限小区按照无障碍设施工程建设标准设置的无障碍车位上停放的由残疾人驾驶的专用机动车）。

  七、相关要求及执行时间

  1.物业收费标准实行抄送告知制，即物业服务等级经县住房和城乡建设局认定后，收费标准抄送县发改局和县市场监督管理局。

  2.物业服务企业要严格执行明码标价制度，在经营场所醒目位置公示物业服务项目、物业服务标准、物业服务收费、投诉举报电话等信息。

  3.物业服务费实行“一费制”，即改变原住宅小区基础物业费、公摊水电费、电梯费分项收取的方式，实行“三费合一”，物业管理区域内的公摊水电费、电梯费计入物业服务费成本，不再单独另行收取。高层住宅收费标准中涵盖电梯运行费用（即电梯运行电耗、电梯定期常规保养、零星配件及维修、电梯年安全检测）及由物业企业管理的产权未移交的二次供水产生的用电费用。

  4.物业管理区域内的配建停车场（位），应当优先满足本小区内业主的需要，凡商住一体的小区应分别注明经营性停车位和小区停车位，不得按照经营性停车位收取小区业主的停车费用。

  5.住建部门应不断完善和落实物业服务等级评定制度及奖惩制度，定期对物业企业进行评估考核，对达不到服务标准的企业建立处罚和退出机制，进一步强化企业诚信管理，推动我县物业管理工作逐步走上规范化、制度化的轨道。

  执行时间：本标准自2025年1月1日起执行，有效期5年。以前相关文件中涉及的物业管理区域的物业服务收费和停车服务收费标准同时废止。

  

安康市及部分县物业服务收费指导标准统计表

高层住宅（元/㎡/月）

服务等级	安康城区	平利县	紫阳县	汉阴县
一级	1.70	1.60	1.60	1.60
二级	1.50	1.40	1.40	1.40
三级	1.30	1.20	1.20	1.20
等外	1.00	0.90	0.90	0.90

多层住宅（元/㎡/月）

服务等级	安康城区	平利县	紫阳县	汉阴县
一级	0.70	0.60	0.70	0.60
二级	0.60	0.50	0.60	0.50
三级	0.50	0.40	0.50	0.40
等外	0.40	0.30	0.40	0.30

停车服务费（单位：元/车位/月）

服务 等级	安康城区		平利县		紫阳县		汉阴县
	室内	露天	室内	露天	室内	露天	室内	露天
一级	60	40	60	40	50	30	50	40
二级	50	30	50	30	40	20	40	30
三级	40	20	40	20	30	10	30	20
等外	30	10	30	10	20	5	20	10

 

 附件2

汉阴县发展和改革局关于《汉阴县物业服务收费标准（试行）实施方案（征求意见稿）》的解读说明

  一、起草背景

  （一）市场需求与行业发展

  随着房地产市场的不断发展和城市化进程的加速，物业服务的需求日益增长。新建小区如雨后春笋般涌现，老旧小区也在逐步进行改造提升，对专业物业服务的需求愈发迫切。物业服务行业逐渐壮大，成为保障居民生活品质、维护社区稳定的重要力量。然而，缺乏统一明确的收费标准容易导致市场混乱，影响行业的健康发展。

  （二）消费者权益保护

  业主作为物业服务的购买方，需要清楚了解自己所支付费用对应的服务内容和质量标准。在没有规范的收费标准情况下，业主可能面临收费不透明、价格过高或服务与收费不匹配等问题，自身权益难以得到有效保障。制定收费标准可以让业主在选择物业服务时有据可依，明确自己的权利和义务。

  （三）物业服务企业的可持续发展

  物业服务企业需要合理的收费来维持运营和提供优质服务。没有明确的收费标准，企业在定价时可能缺乏依据，导致价格竞争无序，影响企业的盈利能力和服务质量。同时，也可能出现因收费过低而无法提供必要服务，或者因收费过高而引发业主不满的情况。制定收费标准有助于企业合理规划成本和收益，实现可持续发展。

  （四）政府监管的需要

  政府部门需要对物业服务市场进行有效地监管，以维护市场秩序和社会稳定。没有统一的收费标准，政府在监管过程中难以判断物业服务价格是否合理，也难以处理业主与企业之间的价格纠纷。制定收费标准可以为政府监管提供明确的依据，促进物业服务市场的规范运行。

  二、制定依据

  1.《中华人民共和国民法典》

  2.《陕西省物业服务管理条例》

  3.《陕西省物业服务收费管理办法》

  4.《陕西省定价目录》（陕发改价格〔2021〕1834号）

  5.《安康市物业服务收费管理实施细则》（安发改价格〔2022〕442号）

  6.《安康市住宅小区物业服务指导标准》

  三、主要内容

  1.收费标准适用范围；

  2.我县现行政策及执行情况；

  3.第三方成本调查结果；

  4.前期物业服务政府指导价试行标准；

  5.物业服务等级和收费等级划分；

  6.物业服务收费优惠减免政策及其他相关规定；

  7.相关要求及执行时间；

  8.安康市及部分县物业服务收费指导标准统计表；

  四、其他说明

  本《收费标准（试行）实施方案（征求意见稿）》的起草，是汉阴县贯彻落实省市关于制定出台物业服务收费标准的重要举措，是汉阴县广大消费者合法权益的有力保障，也是维持物业服务企业可持续发展的保证，将有力地减少社会矛盾纠纷，对推动社会稳定具有重要的意义。希望广大群众积极提出意见或建议，共同推动汉阴县物业服务收费标准迈上新台阶。