各镇人民政府，县政府各工作部门、直属机构：

  《汉阴县保障性租赁住房并轨运行实施细则（试行）》和《汉阴县公共租赁住房出售管理办法（试行）》已经县政府常务会议研究同意，现印发给你们，望遵照执行。

 

                    汉阴县人民政府办公室

           2015年3月12日

 

 

 

汉阴县保障性租赁住房并轨运行

实施细则（试行）

 

第一章  总  则

 

第一条　为加快解决我县中低收入家庭住房问题，建立住房保障工作长效机制，根据上级相关规定，结合我县实际，制定本细则。

第二条  本细则适用于我县行政区域内保障性租赁住房建设、分配、运营管理工作。本细则所称保障性租赁住房，指廉租住房和公共租赁住房。

第三条　保障性租赁住房并轨运行，坚持政府主导、政策扶持、以人为本、持续发展，充分发挥市场机制作用，鼓励社会广泛参与，实行统筹房源、梯度保障、租补分离、市场定价、保租控售、统一管理。

第四条　县住房和城乡建设局负责本行政区域内的保障性租赁住房建设管理的有关政策、措施、发展规划、年度计划的拟定及监督实施，指导保障性租赁住房建设工作，会同有关部门申报和安排国家保障性租赁住房资金并监督实施，承担住房保障总体规划、制度建设、政策研究和综合协调等职责。

县保障性住房管理中心承担保障性租赁住房建设项目融资、建设管理以及申请保障性租赁住房家庭的审查、复核、轮候、配租及租赁补贴发放、建档、入住管理等工作；负责保障性租赁住房的租赁、销售、回购、储备工作；负责保障性租赁住房租赁档案管理及统计工作；负责公共租赁住房租金标准的测算并上报价格管理部门核定。

县国土局负责保障性租赁住房建设项目土地统征供应工作，制定年度用地计划、企业代建廉（公）租住房土地划拨和限价商品房的土地供应操作办法，办理保障性租赁住房建设用地各项审批手续，保证按时供地。

县环保局负责出具保障性租赁住房建设项目的环评意见书。

县发改局（物价）负责公共租赁住房租金及物业管理等有关价格的核定。

县财政部门负责对保障性租赁住房建设资金筹集、使用情况进行监管。

县公安局对申请人的户籍、家庭人口、车辆等情况进行审核。

县民政局在申请阶段和年审阶段对城市低收入家庭和人员收入及财产、婚姻状况进行联审联查并出具有关证明。

县人社局对申请人社会保险费缴纳情况及就业和收入情况进行审核。

县地税局对申请人纳税情况进行审核。

县工商局对申请人经营情况进行审核。

县公积金管理中心对申请人住房公积金缴纳情况进行审核；并负责申请人提取公积金用于支付租金的审核和发放工作。

县监察局负责对行政区域内公共租赁住房建设管理进行监督。

县广电部门负责对保障性租赁住房申请人资格、配租结果等需要公示的有关信息在广播电视媒体进行公示。

各镇人民政府（社区、村委会）对申请人的就业和收入情况进行审核。

其他相关部门，按照各自职责做好保障性租赁住房并轨运行相关工作。

 

第二章  建设管理

 

第五条　保障性租赁住房实行统一规划、统一建设、统一管理，年度建设规模和计划应当以住房保障覆盖面和住房困难实际需求为依据。

第六条　保障性租赁住房可以通过新建、改建、购买、长期租赁等多种方式筹集。符合相关标准的职工公寓和乡镇教师、医务工作者等基层工作人员周转用房和单位自建的职工公寓等房源纳入保障性租赁住房管理。

第七条　保障性租赁住房可以通过引进民营资本、各类企业直接投资、参股、委托代建、政府与企业合作、政府投资等方式建设。

第八条　保障性租赁住房建设用地可以通过出让、划拨、作价入股等方式取得。保障性租赁住房建设用地指标单独列出，优先供应，应保尽保。

第九条　公开出让用地的商品住房项目，按不低于项目住宅总建筑面积10%的比例配建保障性租赁住房，其中公租房不少于5%；棚户区、城中村、旧城改造项目按规划住宅总建筑面积扣除回迁安置面积后，按不低于5%的比例配建保障性租赁住房，其中公租房不少于3%。建设单位应将配建情况报规划、国土、住建等相关部门审核，并报项目所在地辖区政府有关部门备案。配建的保障性租赁住房以投入建设成本份额分配产权，并在在用地招、拍、挂时予以明确。

第十条　保障性租赁住房项目按照相关规定申请国家和省级补助资金。住房保障资金实行专户管理，专款专用，任何单位和个人不得挤占、挪用。

第十一条　保障性租赁住房建设应符合城乡规划、土地利用规划要求，充分考虑居民就业和生活需求，统筹规划，合理布局，严格执行《陕西省保障性安居工程项目规划选址及配套设施建设管理办法(试行)》。

 

第三章  准入条件

 

第十二条　保障性租赁住房并轨后，实行统一受理申请和审核公示，申请人应年满18周岁，符合政府规定的低收入标准的无住房人员家庭、人均住房建筑面积低于14平方米的住房困难家庭、大中专院校及职校毕业后就业和进城务工及外来务工的无住房人员。

（一）有稳定职业是指：1.在城镇与用人单位签订1年以上劳动合同的汉阴籍农业转移人口或外来务工，且连续缴纳6个月以上的社会保险费或住房公积金的人员；2.与用人单位签订3年以上劳动合同的非汉阴籍外来务工，且连续缴纳6个月以上的社会保险费或住房公积金的人员；3.连续缴纳6个月以上社会保险费且在城镇居住6个月以上办理了进城居住卡的灵活就业人员和个体工商户；4.退休的人员（只能在户口所在地申请）；5.国家机关、事业单位在编工作人员。社会保险费、住房公积金的缴纳时限从申请之日起往前计算。

（二）收入标准是指：县政府根据经济发展水平、人均可支配收入、物价指数等因素的变化定期调整，并向社会公布的本县上年度人均可支配收入。月收入包括工资、薪金、奖金、年终加薪、劳动分红、津贴、补贴、养老金、其他劳动所得及财产性收入，不包括基本养老保险费、基本医疗保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费等社会保险费和住房公积金。

（三）无住房是指：申请人和共同申请人在城镇无私有产权住房（私有产权住房包括已签订购房合同未取得产权证的房屋），且申请保障性租赁住房之日前3年内在城镇未发生房产转让行为。

（四）住房困难家庭是指：低于县政府根据本县房产市场变化定期调整，并向社会公布的人均住房建筑面积的城镇家庭。

（五）住房建筑面积按照房屋权属证书和土地使用证记载的面积计算，有多处住房的，面积合并计算，家庭人口按照户籍人口计算。

第十三条　申请保障性租赁住房应当以家庭为单位，由户主或者委托一名具有完全民事行为能力的家庭成员作为申请人。

第十四条　申请保障性租赁住房应当符合的条件。

（一）城镇低收入、中等偏下收入住房困难家庭申请保障性租赁住房应符合以下条件：

1.在城区（申请地居委会）实际居住；

2.属于低收入家庭或者中等偏下收入家庭；

3.在申请地无住房或住房困难家庭，且无力通过市场租赁或购买来解决住房的；

4.未租住公有住房且未享受任何形式的住房保障。

（二）新就业职工申请保障性租赁住房应符合以下条件：

1.在城区（申请地居委会）实际居住；

2.属于低收入家庭或者中等偏下收入家庭；

3.在本县无住房，未租住公有住房且未享受任何形式的住房保障政策；

4.有稳定职业，依法与用工单位签订劳动合同。

（三）外来务工人员申请保障性租赁住房应当符合以下条件：

1.在城区实际居住；

2.属于低收入家庭或者中等偏下收入家庭；

3.在本县无住房，且未享受任何形式的住房保障；

4.有稳定职业，依法与用工单位签订劳动合同。

公共租赁住房优先解决本县户籍人员，如公共租赁住房房源充足，可以考虑具备条件的非本县户籍的外来务工人员。

第十五条　县住房保障部门应结合住房保障覆盖面要求和住房保障实际需求情况，根据房源定期调整保障对象的范围，经县政府批准后公布执行。

 

第四章  审核程序

 

第十六条　申请保障性租赁住房，应当提交的材料：

（一）保障性租赁住房申请表；

（二）申请人及其家庭成员户口本、身份证（需查验原件，提供复印件）；

（三）婚姻状况证明；

（四）工作、收入和住房证明（申请人为企事业单位及国家机关工作人员的，此证明由申请人所在单位出具，无工作单位的由申请人户籍所在镇人民政府出具）；

（五）现居住状况证明材料（由申请人居住地镇人民政府出具）；

（六）新就业职工和外来务工人员与用工单位签订的劳动合同（需查验原件，提供复印件）；

（七）自主创业的提供营业许可证、纳税证明（需查验原件，提供复印件）；

（八）社会保险缴纳（领取）证明（此证明由社保经办机构出具）；

（九）住房保障部门规定的其它证明材料。

第十七条　申请县政府投资建设以及纳入城区管理的保障性租赁住房人员，由县住房保障部门最终审核认定结果，纳入住房保障轮候对象。

申请各镇管理的保障性租赁住房，由镇政府最终审核认定结果，同时报县住房保障部门备案。

第十八条　城镇低收入、中等偏下收入住房困难家庭申请保障性租赁住房，按照下列程序进行：

（一）初审。申请人向户籍所在社区提出申请，并提供相关证明材料，社区对提供的证明材料进行调查核实，提出初审意见。经初审，认为符合条件的，统一进行公示，经公示无异议的，将初审意见连同申请人的申请材料一并报镇政府。

（二）复审。镇政府接到有关申请材料后，统一报公安、人社、税务、金融、民政等部门，按照联审联查的有关规定，对申请人收入、资产等情况进行调查核实，对申请人是否属于低收入或者中等偏下收入出具认定意见，并将审核意见送达县住房保障部门。

（三）审核。县住房保障部门组织对申请人是否符合条件进行联合审核，认为符合条件的进行公示，对公示无异议的，纳入住房保障范围。

第十九条　新就业职工、外来务工人员申请政府投资建设的保障性租赁住房，可以采取以下两种方式：

（一）申请人是国家机关或国家企事业单位的，向用人单位提出申请，由单位审核后将审核意见及材料直接送达县住房保障部门。

（二）申请人是非国家机关或国家企事业单位的，向用人单位所在地的镇人民政府提出申请。

第二十条　新就业职工、外来务工人员申请单位建设的保障性租赁住房，由建设单位进行审核，并将审核结果和住房分配结果报县住房保障部门备案。

第二十一条　符合条件的家庭或个人，只能承租一套保障性租赁住房。

 

第五章  分配管理

 

第二十二条　住房保障部门应根据房源情况，在保障性租赁住房分配前制定分配方案，分配方案应明确分配对象、分配原则、分配标准、分配程序等内容，并将分配方案、分配结果等相关信息向社会公示。

第二十三条　在房源不足，未能分配保障性租赁住房的情况下，应将保障对象分两类纳入轮候范围，并建立轮候登记册。

（一）城镇低收入住房困难家庭轮候范围；

（二）城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业职工、外来务工人员轮候范围。

第二十四条　轮候期内，家庭成员、户籍、收入、住房等状况发生变化，不再符合保障性租赁住房申请条件的，应书面告知住房保障部门，退出轮候范围。

轮候家庭在年度审查和日常核查中，经审核不再符合保障条件的，取消轮候资格。

第二十五条　保障性租赁住房配租户型及面积应与配租对象的家庭人口规模、家庭结构等相适应。符合一室一厅的配租对象不安排两室一厅房型。

第二十六条　保障性租赁住房房源不足时，应将保障对象分类后分别进行配租，采取以下程序进行：

（一）房源单列。根据保障对象类别和房源情况，将房源按照保障对象的申请人数进行单列，分别确定分配房源数量。

（二）合理排序。按照申请人的家庭收入、住房困难情况、轮候时间等因素，对保障对象分别进行合理排序，按照排序情况，确定该批次的分配对象。在排序中孤、老、病、残等特殊群体可适当优先。

（三）住房分配。分配对象确定后，采取抽签或者摇号等方式确定选房顺序，在规定面积内选取一套保障性租赁住房。

 

第六章  租赁管理

 

第二十七条　申请人选择保障性租赁住房后，保障性租赁住房所有权人应与其签订书面租赁合同，租赁合同应明确租金标准、物业费标准、违约责任等内容，租赁期限一般为1年，租赁期满需要续租的，承租人应在租赁期满2个月前提出申请，经审核符合条件的，可以续租并签订租赁合同。

第二十八条　保障对象确定具体房源后，在1个月内无正当理由未签订租赁合同，视为自动放弃，需要继续轮候的，1年后方可重新提出申请。

第二十九条　政府投资的保障性租赁住房租金标准，由价格主管部门会同住房保障部门参照同地段、同品质类似房屋的市场租金合理确定，报县政府批准后执行。政府投资的保障性租赁住房租金标准，根据物价指数变动情况，原则上每两年调整一次。

第三十条　对已配租保障对象根据其家庭收入实施分档补贴（核减租金），具体补贴标准如下：

最低收入家庭（低保家庭）保障对象，按其租赁的公共租赁住房实际租金的60%发放租金补贴，可以在收取租金时同步核减；

低收入家庭保障对象，按其租赁的公共租赁住房实际租金的40%发放租金补贴，可以在收取租金时同步核减；

第三十一条　具有本县城区城镇户籍且未承租保障性租赁住房的低收入保障对象，自行通过市场途径租赁住房，符合条件的可以申请住房租赁补贴，具体标准如下：

住房困难家庭中无住房的或者有住房的危房户，按照人均14平方米以下补贴，每平方米按照公共租赁住房基准租金的60%计算补贴。

住房困难家庭中有住房的，扣除其现有面积后，对不足部分按照每平方米公共租赁住房基准租金的40%计算补贴。

计算公式：家庭租金补贴金额=（保障人口×人均住房保障面积标准—家庭原有住房建筑面积）×承租保障性租赁住房每平方米基准租金×40%（60%）。

第三十二条　根据上级补助以及县级财政配套资金情况，通过配额、补贴系数调整、轮候等方式，适时调整补贴标准及范围。

第三十三条　单位自行建设的面向本单位符合保障条件职工的保障性租赁住房，租金标准由房屋产权单位按有关规定自行确定，并报县住房保障部门备案。

 

 

第七章  出售管理

 

第三十四条　政府持有的保障性租赁住房以租为主，根据资金筹措能力、房源供应量、轮候保障家庭等具体情况，可以按照出售计划，以承租人自愿的原则，面向面向符合保障性租赁住房条件的家庭出售。

第三十五条　县住房保障部门应在做好需求调查的基础上，每年制定出售计划，出售计划主要包括小区名称、套数、价格、出售比例等内容，报县政府审批，经批准后，住房保障部门应将年度出售计划向社会公布。

第三十六条　当年申请购买的保障性租赁住房套数低于出售计划时，应将剩余房源重新纳入租赁型保障性租赁住房范围；申请购买的保障性租赁住房套数超过出售计划时，采取抽签或者摇号方式确定购买家庭，其余家庭纳入出售轮候范围。

第三十七条　政府投资、主导建设的保障性租赁住房出售比例不得超过房源总量的40%，可以按照保障性租赁住房房源总量确定，也可以按照小区房源总量确定。

第三十八条　保障性租赁住房出售的具体操作，按照《汉阴县公共租赁住房出售管理办法(试行)》执行。

 

第八章　附  则

 

第三十九条　本细则印发后，所有廉租住房、公共租赁住房按本细则实行并轨，统称公租房。其他未尽事项参照《汉阴县公共租赁住房管理办法（试行）》执行。

第四十条　本细则由县住房和城乡建设局负责解释，自发布之日起施行。

汉阴县公共租赁住房出售管理办法（试行）

 

第一条  为加快推进城乡统筹发展，完善我县住房保障体系，健全公共租赁住房租售并举管理机制，根据中、省、市有关精神，结合我县实际，制定本办法。

第二条  汉阴县辖区内由政府投资建设的公共租赁住房的出售、购买及其管理适用本办法。

第三条  公共租赁住房的出售遵循“限定对象、自愿购买、租住对象优先、轮候对象次后”的原则。

第四条  出售对象为符合公共租赁住房保障条件的家庭。已承租人员在租赁期间未违反公共租赁住房管理规定可优先享有租住房源的购买权；出售房源充足的情况下，轮候的保障对象可以申请购买；出售时优先考虑低收入住房困难家庭。

第五条  公共租赁住房出售产权份额为100%产权和60%产权，购买公共租赁住房完全产权或部分产权的，承租人家庭成员应一并作为共同申购人参与申请。申购人及共同申购人，不得再次申请租赁、购买政府提供优惠政策建设的保障性住房。

第六条  申购人可自愿选择购买公共租赁住房60%产权或完全产权。购买公共租赁住房60%产权的，从购买之日次月起不再交纳剩余产权房屋租金。购买部分产权的不得抵押、出售、出租、转借以及擅自改变用途。

第七条  公共租赁住房取得完全产权，可比照经济适用房相关政策上市交易。未达规定条件确需出售的，由政府按原销售价格回购。

第八条  既符合公共租赁住房申购条件，又符合陕南避灾扶贫搬迁政策的保障对象，可以享受陕南避灾扶贫搬迁补助政策。

第九条  公共租赁住房出售价格以申购当年汉阴县城区公共租赁住房建筑成本均价为基础，考虑所售住房的区域位置、建筑结构、楼层差价等综合计算。

成本价包括:土地成本(拍卖价或基准地价)、建筑成本(招标价)、开发税费(行政事业性收费、政府基金等)、基础设施配套费用等项目。

第十条  县保障性住房管理中心对公共租赁住房的综合成本价进行测算，会同城乡规划建设、国土、财政、物价等部门共同核定并提出意见，报县政府批准后执行。

第十一条  公共租赁住房产权的出售资金缴入汉阴县财政局产权转让专户，由财政部门按规定统一办理缴库手续。出售资金实行“收支两条线”管理，专项用于偿还公共租赁住房建设贷款及公共租赁住房的建设、市场收购、代建回购和未出售公共租赁住房的管理费用以及保障性住房的持续发展。

第十二条  申购人购买100%产权后，办理权属登记时，应按有关规定和标准缴纳相关税费和住宅专项维修资金。申购人购买房屋产权后，应继续足额缴付水电费、垃圾清运费、物业服务费和承担除公共部位外的户内维修义务；购买部分产权的只签订购买合同，不发权属证书。

第十三条  未出售的公共租赁住房，县保障性住房管理中心应建立公租房小区房屋专项维修资金制度，从收取的房屋租金和出售款中按规定提取住宅专项维修资金，专项维修资金全部存入县保障性住房管理中心设立的专项维修资金专户，专项用于公共租赁住房的管理、维修、设施更新等，与租金收入统一实行“收支两条线”管理。

第十四条  申购流程：

（一）申请：申购人向公共租赁住房的产权单位（委托管理单位）提交书面申请及相关的证明资料，填写《公共租赁住房购买申请审批表》。

申购人需提交的相关证明资料包括：公共租赁住房租赁合同、申购家庭的住房登记及合同备案情况查询证明、家庭成员的身份证、户口簿及结婚证复印件和收入证明等。

（二）审核：县本级投资建设（含享受中省补助）的公共租赁住房由县保障性住房管理中心负责对申购人提交的资料进行审核。

（三）审批：县保障性住房管理中心对申购人的资料进行核实后，对符合条件的申购人，发放《准予购买认定书》。

（四）合同签订：依据《准予购买认定书》，公共租赁住房的产权单位（委托管理单位）与符合条件的申购人签订《汉阴县公共租赁住房购买合同》。购买部分产权的，合同中需载明产权比例、过渡到完全产权时应缴纳的差价和应补缴的相关税费及住宅专项维修资金。

（五）购买：申购人将购房款缴入县财政设立的保障性住房资金专户，县财政依据合同，向申购人开具财政部门统一印制的缴款票据。

（六）发证：购买完全产权的申购人提交经住房保障管理部门备案的购买合同、缴款票据、维修基金和契税缴纳凭证、身份证明等资料，房屋产权登记部门按规定办理《房屋所有权证》。

第十五条  有下列情况之一的，收回其使用权，所购公共租赁住房产权由政府按原销售价格回购：

（一）以提供虚假证明材料等欺骗方式取得公共租赁住房的；

（二）购买部分产权或购买完全产权但未达上市交易条件，将购买的公共租赁住房出租、出借的；

（三）破坏或改变房屋建筑结构、设施、设备和使用用途的；

（四）在公共租赁住房内从事违法活动，或连续一年以上未在公共租赁住房内居住的；

（五）购买部分产权或购买完全产权但未达上市交易条件，购买人的经济情况和住房条件发生变化，超出汉阴县规定的保障标准的；

（六）购买部分产权或购买完全产权但未达上市交易条件，购买人搬离、迁出保障区域的；

第十六条  对房地产中介机构接受委托代理转让未达交易条件的完全产权或部分产权公共租赁住房的，由相关部门对房地产中介机构依法处理，并依法追缴出售资金。

第十七条  工作人员在公租房出售工作中以权谋私、玩忽职守、徇私舞弊造成严重后果的，按照法律法规追究有关责任人的相关责任。

第十八条  本办法由汉阴县住房和城乡建设局负责解释，自发布之日起执行。