汉阴房地产市场现状分析

 

近年来，汉阴房地产市场发展平稳有序，住宅小区建设档次水平明显提升，城市建设面貌、居民住房环境得到较大改善。房地产业对于推进城市建设、改善民生，拉动投资增长、增加财政收入发挥了积极促进作用。

一、发展现状

（一）房地产开发企业数量保持平稳。截至2017年底，全县共有房地产开发企业13家，其中二级资质1家；三级资质3家；三级资质以下9家。

 

2012-2017年汉阴房地产开发投资完成情况一览表

（二）房地产开发投资、商品房销售面积均有所下降。2017年，在房地产行业政策调控影响下，全县房地产开发企业当年完成投资5.42亿元，同比下降10.3%。其中，住宅投资4.75亿元，所占比重为87.7%。全县新开工面积17.3万平方米，竣工面积7.6万平方米。商品房销售面积8.3万平方米，同比下降36.3%。

（三）房地产开发项目减少。2017年12月，全县在库的房地产开发项目13个，7个项目已竣工，2个项目接近尾声，当月投资在300万元以下，仅有4个项目当月投资额超过1000万元（凤凰未来城、西坛棚户区改造、双星村五组安置小区、青枫秀岭）。

（四）商品房销售价格保持稳中略升。2017年，全县商品住宅销售均价为3166元/平方米，同比增长8%；商业用房均价为7507元/平方米，同比增长38%。

（五）房地产业对地方财政收入贡献突出。2017年，全县完成房地产关联税收收入8077万元，占税收总收入12255万元的65.9%，房地产业对地方财政收入贡献突出。

2012-2017年与房地产关联税收完成情况一览表

三、存在问题及制约因素

（一）全县房地产开发企业整体实力较弱。房地产开发企业规模偏小，竞争力弱，抗风险能力差。目前，全县13家房地产开发企业中，多数为三级以下企业，部分企业在经营理念、资金实力、开发经验等方面均存在不足，房产开发产品单一、品质不高等问题较为突出，房地产发展水平进一步提高。

（二）房地产企业经营范围单一。所有房地产项目开发的房屋基本都是住宅，商业用房开发也仅为住宅下面的临街门面房。住宅以外的办公楼、商业营业用房和高档住宅基本空白。

（三）房地产开发企业融资难度加大。资金来源以自筹为主，新常态下，经济下行压力加大，企业资金周转困难，房地产企业从金融系统获取贷款难度进一步加大，资金回笼较慢，更多的要依靠自筹资金、外部融资渠道解决资金紧张困难。2017年全县房地产开发企业本年到位资金总额4.46亿元，同比下降14.6%，从资金构成来看，自筹资金3.02亿元，占全部到位资金的67.6%。

（四）物业管理精细化水平低。物业管理是房地产开发业的持续，属于房地产开发业的一个序列，是一个十分重要的行业。目前，房地产开发企业存在重开发，轻管理，重盈利，轻服务，重宣传，轻兑现的现象。加上物业管理公司对物业管理的服务性认识不足，开拓市场能力差，将物业管理的理念仅仅定位在打扫卫生、维护安全等简单事务上，致使物管服务停留在低层次，缺乏精细化服务，缺乏提供更多更好的服务产品。

（五）房地产统计工作有待进一步加强。一是外县房地产开发企业所开发项目无法纳入统计范围。根据房地产统计制度规定，房地产项目必须是辖区内房地产开发经营法人单位按照注册在地原则进行统计。我县县外房地产企业在本地开发的房地产项目无法进入统计口径，房地产投资、销售情况无法反映（如：安康市新兴房地产公司开发的翰林御都项目）。二是部分棚户区改造项目和移民安置工程类项目没有进入房地产投资库。棚户区改造项目和各镇陕南移民安置工程，其中有部分本来就是房地产公司为主体单位的，为了争取移民资金包装成为陕南移民安置工程，项目主体单位都改为各镇人民政府，导致这些项目无法统计进入房地产投资库。

四、对策建议

近年来，全县经济持续快速发展，城市建设日新月异，正处在新型工业化、城市化的加速发展期，为汉阴房地产市场健康平稳发展提供了良好的机遇。

（一）提高行业整体发展水平，促进持续发展。随着房地产市场的深度发展，房地产行业粗放型的快速发展阶段已经过去，房地产开发行业全面繁荣、企业拿地就赚钱、投资收益率畸高的时代一去不复返，房地产市场进入更为理性、更为成熟的发展新常态，房地产开发企业实力受到市场的严峻考验。因此，政府加强引导，提高房地产开发行业发展水平，优化产业结构，促进产业持续发展。一是招大引强开发商和地产项目；二是利用交通区位、生态环境宜居优势，鼓励房地产开发向健康医疗、生态旅游等多元化转型发展；三是合理规划项目公共设施配套，加强商贸中心、学校、医院等公共配套设施建设，提升城市品质。四是引导、扶持物业管理行业的发展，提高物业管理水平及服务质量。

（二）化解存量，适度控制增量。据房管所统计，目前全县已发放预售证、暂未销售的待售商品房面积超过26万平米，市场消化需2-3年时间。由于县域经济多元化不足、城市配套不够完善等原因，房地产市场活力不够，面临较大的去库存压力，新开发项目增量与待售存量的矛盾加剧。建议，一是适度控制房地产开发规模，确保市场供求平衡、存量可控；二是引导市民增强对房地产的信心，保持市场良性供求状态。三加大“宜居汉阴”、“美食汉阴”的对外城市推介宣传，吸引外来人口到汉阴购房落户。

（三）引导房地产开发企业拓宽融资渠道。房地产开发作为一种集资本、管理于一体的密集型投资行为，房地产项目开发所占用的资金量庞大，企业除了加强自有资金使用效率外，还要充分利用信托和银行信贷。监管部门除了加强监管外，还应进一步牵线搭桥，引导银企合作，拓展中小房地产企业的融资渠道，保障在建房地产开发企业的资金需求。

（四）加强房地产开发统计工作。一是加强招商引资源头把关。对外来房地产开发公司，从立项开始就鼓励、引导项目主体在汉阴注册法人企业，以便项目后期顺利纳入当地统计口径，确保房地产市场发展指标客观反映我县实际状况。二是加强部门协作，重视统计入库工作。积极协调整合项目资料纳统工作，对棚户区改造项目、陕南移民项目等属于房地产开发项目的，建议由县住建局牵头，县国土局、县发改局等单位密切配合，协调指导公司完善相关手续办理，以便及时入库纳统。